В Україні з 1 липня відкриють ринок землі: скільки коштуватиме, як купити й продати

В Україні з 1 липня втратить силу мораторій на продаж землі сільгосппризначення, а отже її дозволять купувати й продавати. Поки що купувати ділянки зможуть лише фізичні особи – громадяни України. Максимальний розмір земельної ділянки – 100 га на людину.

Скільки може коштувати земля і які особливості угод щодо неї – дізнавався OBOZREVATEL.

Є земля – як продати?

Головне для продавця землі, щоб власність була оформлена належним чином:

• у продавця повинен бути державний акт, який підтверджує право власності на землю;
• відповідний запис повинен бути в реєстрі прав на нерухоме майно;
• відомості про ділянку повинні бути внесені до державного земельного кадастру.

Як підкреслює доцент Київської школи економіки, експерт із земельних питань Олег Нів’євський, потрібно також звертати увагу на переважне право на купівлю земель.

Згідно із законом, таке право мають:

• власники ліцензій на видобуток корисних копалин (таких ділянок, за даними експерта, близько 200-300 га);
• орендарі земель.

Тільки якщо вони відмовилися від покупки, продавати можна іншим. «Уявімо ситуацію, ваша земля перебуває в оренді. До вас звернувся хтось третій і запропонував певну суму за землю. Тоді вам потрібно звернутися до орендаря й запропонувати йому викупити у вас землю за цю суму. Якщо він відмовляється, тоді можна продати цю ділянку тому, хто звернувся. Якщо ж орендар готовий заплатити цю ринкову вартість, він на законних підставах може купити ділянку», – каже Нів’євський.

Скільки коштуватиме земля?

Оскільки в нас зараз активно працює ринок оренди землі, її вартість наразі вже визначити нескладно. Як проаналізував Нів’євський: «Якщо зараз оренда в Україні в середньому обходиться близько 125 доларів, капіталізована вартість оренди становитиме 125 доларів помножити на 20-22. Це буде близько 2,5 тисячі доларів за гектар в середньому по країні. Але це мінімальні показники, адже власність на землю дає набагато більше переваг, ніж її використання в оренді».

На вартість землі буде впливати розташування та врожайність. Також ціна буде коливатися залежно від регіону, адже в різних частинах країни різний ґрунт і кліматичні умови.

«Думаю, щодо західної та центральної України – ціна буде починатися від 1,5-2 тисячі доларів. Це мінімальна вартість, – каже народний депутат, член парламентського комітету з питань аграрної та земельної політики Дмитро Соломчук. – За більш якісні ділянки, гадаю, буде 2,5-3 тисячі доларів. Що стосується півдня України, то землі, які під зрошенням, коштуватимуть як і на заході. Землі без зрошення – на рівні 1200-1400 доларів. Донецька та Луганська область – приблизно, як і на півдні, 1200-1300 доларів. Якщо ми беремо Дніпропетровську й Харківську області – думаю, ціна буде від 2 тисяч доларів».

Чи зростатиме вартість землі?

На думку Соломчук, уже до наступного літа земля може подорожчати приблизно на 500 доларів за гектар. «Я впевнений, за 3-4 роки ми дійдемо до середньостатистичної ціни 5 тисяч доларів за гектар», – стверджує депутат.

У свою чергу Нів’євський прогнозує, що на першому етапі, поки землю не можуть купувати юридичні особи, зростання цін буде в дуже обмеженому діапазоні, близько 10%. Але з розвитком ринку, протягом 5 років вартість може зрости навіть удвічі.

«Вартість земель завжди асоціюється з продуктивністю, – каже Нів’євський. – Продуктивність у нас росте й ростиме, тому що вона ще не досягла свого максимуму. У цьому питанні нам далеко до Польщі, тим більше Європи чи США. Крім того, земля це фіксований ресурс. Населення планети зростає, попит на ресурс – теж. Відповідно буде зростати і його вартість».

На думку експерта, середньостроковим орієнтиром для нас має бути Польща, де, за його словами, на сьогодні земля коштує приблизно 10-15 тисяч доларів за гектар.

Хочу купити землю – як це зробити?

Процедура купівлі землі не буде особливо відрізнятися від угод щодо іншої нерухомості.

Шукати земельну ділянку можна самостійно, за допомогою спеціальних платформ оголошень, або ж удаючись до послуг профільних фірм.

Коли земельну ділянку знайдено, необхідно перевірити, чи все гаразд із документами: чи дійсно людина, яка продає ділянку, її власник, чи правильно оформлено право власності, чи не перебуває ділянка в заставі.

Якщо з документами все добре, останній етап – засвідчення угоди в нотаріуса.

Нів’євський підкреслює: особливість купівлі землі в тому, що за такої угоди покупець повинен підтвердити своє джерело доходу. Якщо ви не зможете підтвердити дохід, нотаріус не має права зареєструвати угоду.

Також, нотаріус перевірятиме, скільки землі ви вже маєте. Важливо, що купити нову ділянку можна тільки в тому разі, якщо у вас у власності менш ніж 100 га землі. Якщо 100 га й більше – в угоді вам відмовлять.

Які ризики угод на земельному ринку?

Ризики угод на цьому ринку такі самі, як і на будь-якому іншому ринку нерухомості. Щоб не потрапити на шахраїв і не втратити гроші або землю, треба уважно перевіряти документи й консультуватися з юристом.

Соломчук зазначає, що відповідно до закону всі угоди повинні відбуватися за безготівковим розрахунком. Важливо, щоб продаж здійснювався через банк і про це повинні пам’ятати власники землі: «Зарахування грошей за угодою повинно відбуватися за перерахунком. Щоб не було схем, що хтось приїхав, пропонує готівку. Це небезпечно».

Він також підкреслює, що продаж землі на ринку має бути добровільним. Ніхто не має права тиснути на власника, щоб змусити його продати ділянку, або диктувати йому ціну.

Навіщо Україні ринок землі?

Нів’євський виділяє чотири аргументи, які підкреслюють важливість ринку землі:

1. Завдяки ринку власники землі отримують право повноцінно користуватися нею. Через мораторій вони були обмежені в конституційному праві розпоряджатися власним майном.
2. Землевласники зможуть використовувати землю як заставу для залучення інвестицій, щоб підвищувати продуктивність її використання.
3. Додатковий поштовх до розвитку отримає фінансовий ринок через кредитування під заставу землі.
4. Виросте якість життя в селах. Жителі сіл отримають більше грошей як за продаж, так і за оренду землі. А громади отримають більше податкових надходжень.

Щодо відкриття ринку землі є багато побоювань. Єдиної думки про те, чи потрібен нам ринок і якщо так, то в якому вигляді, немає ні серед експертного середовища, ні серед політиків, ні серед простих українців. Проте після довгих років обговорень, землю в Україні все-таки дозволили продавати й купувати. Тому якщо ви вже володієте землею або збираєтеся її отримати, з особливостями нового ринку варто бути знайомим.